Poslovni prostori i zakup u trgovačkom centru

Trgovački centar je grupa komercijalnih objekata koja se planira i razvija i kojom se upravlja kao jedinstvenim prostorom, zavisno od lokacije na kojoj se nalazi, prodavaonice koje sadrži te gravitacijskog područja iz kojeg privlači kupce.

Glavna obilježja trgovačkog centra su koncentracija prodavaonica različitih trgovinskih struka i ponuda usluga različitih fizičkih i pravnih osoba na jednom mjestu.

Svaki trgovački centar ima poslovne prostore, sanitarne prostore i parkirališta.

Uobičajeno je da se u sklopu trgovačkog centra nalazi veći broj specijaliziranih prodavaonica različitih trgovačkih grupa, zajedno s jednom ili više dominantnih tipova prodavaonica, kao što su primjerice supermarketu.

Za sve navedene poslovne prostore uobičajeno je sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora između vlasnika trgovačkog centra kao zakupodavca i pojedinačnih fizičkih i pravnih osoba, trgovaca i drugih poduzetnika, kao zakupnika.

Svima koji sklapaju ugovore o zakupu poslovnog prostora, postavlja se pitanje kako sklopiti što kvalitetniji ugovor o zakupu.

Zakup poslovnog prostora reguliran je Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora a na sve ono što nije uređeno navedenim zakonom, primjenjuju se odredbe Zakona o obveznim odnosima u dijelu koji se odnosi na zakupne odnose.

Zakup poslovnog prostora zasniva se ugovorom o zakupu kojim se zakupodavac obvezuje predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku jer je u protivnom ništetan.

Iako zakonom nije propisano da osim pisane forme ugovor mora biti solemniziran po javnom bilježniku, u slučaju sklapanja ugovora o zakupu poslovnih prostora u trgovačkim centrima, takav oblik potvrde odnosno solemnizacije susrećemo vrlo često.

Pod pojmom poslovnog prostora u smislu navedenog Zakona smatra se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto.

Pod poslovnom zgradom smatra se zgrada namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežim dijelom i koristi u tu svrhu.

Poslovnim prostorijom smatra se jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti koja, u pravilu, čini samostalnu uporabnu cjelinu i ima zaseban glavni ulaz.

Garaža je prostor za smještaj vozila, a garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži.

Bitne odredbe ugovora o zakupu regulirane su čl. 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.

Sadržaj Ugovor o zakupu poslovnog prostora

Bitne odredbe su:

1. ime i prezime ili naziv, adresu prebivališta ili sjedišta te OIB ugovornih strana,

2. podatke za identifikaciju poslovnog prostora koji se mogu nedvojbeno utvrditi (broj zk. čestice i zk. uloška u koji je poslovni prostor upisan, površina poslovnog prostora, etaža na kojoj se nalazi poslovni prostor, pozicija na etaži, tlocrtni opis poslovnog prostora, kao i svi drugi potrebni podaci za nedvojbenu identifikaciju poslovnog prostora),

3. djelatnost koja će se obavljati u poslovnom prostoru,

4. odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostora

5. rok predaje poslovnog prostora zakupniku,

6. vrijeme na koje je sklopljen ugovor,

7. iznos mjesečne zakupnine,

8. pretpostavke i način izmjene zakupnine,

9. mjesto i vrijeme sklapanja ugovora

Međutim, kako bi se u slučaju nastanka problema izbjeglo različita interpretacija namjere ugovornih strana koja je postojala u trenutku sklapanja ugovora, potrebno je ugovorom o zakupu precizno regulirati sve međusobne odnose i postupanja.Tako stranke mogu regulirati međusobne odnose preciznije nego je to propisano Zakonom kao i drugačije nego što je propisano Zakonom.

Takav ugovor kojim su detaljno regulirani odnosi zakupa svakako doprinosi kvalitetni obveznopravnog odnosa i dugoročnom trajanju zakupa kao i dobrim poslovnim odnosom stranaka.

Prava i obveze ugovornih strana

Zakupodavac je dužan:

• predati zakupniku poslovnog prostora u roku utvrđenom ugovorom
• predati zakupniku poslovnog prostora u stanju utvrđenim ugovorom
• u primjerenom roku izvršiti popravke na poslovnom prostoru koji su potrebni radi održavanja poslovnog prostora u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati.

Zakupodavac ima pravo:

• za vrijeme trajanja zakupa izvršiti radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja

Zakupnik je dužan:

• plaćati zakupodavcu utvrđeni iznos zakupnine u roku utvrđenim ugovorom

• plaćati, ako drugačije nije ugovoreno i naknadu za korištenje zajedničkih uređaja i obavljanje zajedničkih usluga u zgradi u kojoj se nalazi poslovni prostor po njihovom dospijeću

• plaćati troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora, ako nije drugačije ugovoreno (troškovi čišćenja, soboslikarski radovi, sitniji popravci na instalacijama i sl.)

• o svom trošku izvršiti popravke oštećenja poslovnog prostora koji je sam proizveo ili su proizvele osobe koje se koriste poslovnim prostorom zakupnika

• bez odgađanja pisanim putem obavijestiti zakupodavaca ako nastane potreba da se na poslovnom prostoru izvrši, radi njegovog održavanja u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati, popravci koji padaju na teret zakupodavaca i odrediti mu za to primjeren rok

• predati poslovni prostor zakupodavcu nakon prestanka zakupa, u stanju u kojem ga je primio, ako nije drugačije ugovoreno.

Zakupnik nema pravo:

• bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnog prostora
• dati poslovni prostor ili dio poslovnog prostora u podzakupu, osim ako nije drugačije ugovoreno.

Zakupnik ima pravo:

• nakon prestanka zakupa, odnijeti uređaje koje je ugradio u poslovni prostor, ako se time ne oštećuje poslovni prostor i ako mu to ulaganje zakupodavac nije priznao kroz smanjenje visine zakupnine.

Vrijeme na koje se sklapa Ugovor o zakupu

Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vrijeme.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, ali se ne može otkazati prije isteka jedne godine od dana sklapanja, ako nije drugačije ugovoreno.

Otkazni rok

Otkazni rok iznosi 30 dana i može se dati prvog ili petnaestog dana u mjesecu, ako ugovorom nije drugačije određeno.

Ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme otkazuje se pisanim otkazom koji se dostavlja preporučenom poštom, a ako je ugovor solemniziran kod javnog bilježnika, otkazom putem javnog bilježnika.

Otkaz bez obzira na trajanje ugovora

Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, samo u slučajevima:

• ako zakupodavac i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje
  • ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca
  • ako zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji koristi zakupnik
  • ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojem ga je dužan predati, odnosno održavati
  • ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili zakonom

Rješavanje sporova

Iako što kvalitetniji i precizniji sadržaj Ugovora o zakupu smanjuje mogućnost i broj eventualnih spornih pitanja pri provedbi Ugovora o zakupu, za slučaj da spor ipak nastane, Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisuje da je za rješavanje sporova između zakupodavca i zakupnika o međusobnim pravima i obvezama te za ispražnjene poslovne prostore nadležan sud,.

Međutim, vrlo kvalitetno i efikasno rješenje za slučaj nastanka spora je medijacija kao način mirnog rješenja spora u kojem ugovornim stranama medijator kao stručna nepristrana osoba pomaže da u pregovorima zajedno postignu rješenje spora bez dugotrajnog i za poduzetnike tegobnog načina rješenja spora suđenjem. Zato je vrlo korisno već u samom Ugovoru o zakupu ugovoriti obveznu medijacijsku klauzulu kojom se ugovara obvezno provođenje medijacije prije eventualnog pokretanja sudskog postupka koji će nakon sporazuma postignutog u medijaciji ionako postati nepotreban.

Praksa je pokazala da rješenje spornog pitanja već u medijaciji donosi uštedu vremena, novca uz postizanje optimalnog poslovnog interesa.

Radijus klauzula u ugovorima o zakupu u trgovačkim centrima

Radijus klauzula vrsta je klauzule ekskluzivnosti koja je relativno uobičajena u ugovorima o zakupu poslovnih prostora u outlet centrima u EU, a zabranjuje zakupniku otvaranje trgovine ili poslovanje u nekom drugom outlet centru unutar određenog područja (radijusa). Svrha takve klauzule jest amortizacija troškova izgradnje i poslovanja outlet centra te ulaganja koja zahtijevaju zakupnici, kao i zaštita prihoda zakupodavca koji u pravilu ima pravo na postotak prihoda određenog zakupnika, a ujedno omogućuje zakupodavcu da spriječi gubitak posjetitelja ili kupaca odnosno povećava atraktivnost outlet centra za posjetitelje.

S obzirom na to da visina zakupnine najčešće ovisi i o postotku prihoda zakupnika, u slučaju smanjenog prihoda zakupnika bila bi smanjena i visina zakupnine, odnosno prihod zakupodavca.

Odlukom Agencije za zaštitu tržišnog natjecanja iz jednog nedavno vođenog postupka u kojem je ocjenjivano da li takva radijus klauzula kojom su se zakupnici obvezali da neće izravno ili neizravno, u određenom radijusu, otvoriti dućan odnosno poslovati u nekom drugom outletu, predstavlja ograničenje tržišnog natjecanja, ocijenjeno je da navedena klauzula, iako načelno ograničavajuća za tržišno natjecanje, po samoj svojoj naravi ne sadrži dovoljan stupanj štetnosti kako bi se smatrala ograničenjem tržišnog natjecanja s obzirom na cilj. Analizom gospodarskog i pravnog konteksta predmetne radijus klauzule u ugovorima o zakupu poslovnih prostora u konkretnom trgovačkom centru kao i uvjeta funkcioniranja i strukture predmetnog tržišta, utvrđeno je kako predmetna radijus klauzula, nije proizvela značajne negativne učinke na mjerodavnom tržištu odnoson ne sadrži dovoljan stupanj štetnosti kako bi se smatrala ograničenjem tržišnog natjecanja s obzirom na cilj, te da nije imala za posljedicu značajno sprječavanje, ograničavanje ili narušavanje tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu.

Slučaj ograničenja tržišnog natjecanja kod zakupa iz sudske prakse Europskog suda

I    U predmetu C-345/14 povodom zahtjeva za prethodnu odluku na temelju članka 267. UFEU-a, koji je uputio Augstākā tiesa (Vrhovni sud, Latvija), u postupku SIA „Maxima Latvija“ protiv Konkurences padome Sud je ocijeno da 3. Članak 101. stavak 1. UFEU-a treba tumačiti na način da sama okolnost da ugovor o zakupu poslovnog prostora koji se odnosi na zakup supermarketa koji se nalazi u trgovačkom centru sadrži odredbu kojom se zakupniku daje pravo protiviti se tomu da zakupodavac poslovne prostore u tom centru da u zakup drugim zakupnicima, ne znači da taj ugovor ima za cilj ograničiti tržišno natjecanje u smislu te odredbe.

II    U pravu Unije o tržišnom natjecanju, za ugovore o zakupu poslovnog prostora koji se odnose na

zakup supermarketa koji se nalazi u trgovačkom centru i koji sadrže odredbu kojom se zakupniku

daje pravo protiviti se tomu da zakupodavac poslovne prostore u tom centru da u zakup drugim

zakupnicima, za koje se nakon detaljne analize gospodarskog i pravnog konteksta u koji ulaze kao i

posebnosti referentnoga tržišta o kojem je riječ ispostavi da značajno pridonose mogućem zatvaranju

tog tržišta, moguće je smatrati da čine sastavni dio sporazuma koji ima za posljedicu sprečavanje,

ograničivanje ili narušavanje tržišnog natjecanja u smislu članka 101. stavka 1. UFEU-a. Važnost

doprinosa svakog ugovora tom zatvaranju ovisi među ostalim o položaju ugovornih stranaka na

navedenom tržištu i o trajanju tog ugovora.

Autorica: Ana-Marija Kajić, odvjetnica, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o.