Ugovori o građenju su složeni pravni poslovi s obzirom na složenost i vrijednost predmeta ugovora kao i sudjelovanje velikog broja osoba s raznim ulogama u  izvršavanju ugovornih obveza.    

Ugovorom o građenju izvođač se obvezuje prema određenom projektu izgraditi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili na takvom zemljištu, odnosno na postojećoj građevini izvesti kakve druge građevinske radove, a naručitelj se obvezuje isplatiti mu za to određenu cijenu.

Građenje je izvedba građevinskih i drugih radova (pripremni, zemljani, konstruktorski, instalaterski, završni te ugradnja građevnih proizvoda, opreme ili postrojenja) kojima se gradi nova građevina, rekonstruira, održava ili uklanja postojeća građevina“

Ugovor o građenju je konsenzualni, dvostrano obvezni, strogo formalni (pisan oblik) i naplatni ugovor.

Sastojci ugovora o građenju su:

• građevina koju treba izgraditi, ili drugi građevinski radovi koje

treba izvesti na već postojećoj građevini ili zemljištu

• zemljište na kojem građevina treba biti izgrađena
• projekt prema kojem građevina treba biti izgrađena
• ugovoreni rok u kojem izvođač treba ispuniti svoju ugovornu obvezu
• cijena koju naručitelj treba isplatiti

Objektivno bitni sastojci tj oni koji su nužni su građevina (odnosno građevinski radovi) i cijena.

Ostali gore navedeni sastojci ugovora nisu nužni da bi ugovor nastao.

Što je građevina

Pojam građevine zakonom je definiran, pa su građevine: zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, kanalizacije, ceste, željezničke pruge i bunari ali i bilo koja druga građevina čija izrada zahtijeva veće i složenije radove.

Što je zemljište

Zemljište je čestica zemljišne površine bez onoga što je s njom trajno spojeno na površini ili ispod nje,  odnosno dio zemljine površine koji je u katastru zemljišta označen posebnim brojem i nazivom katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica). Gradilište je zemljište i/ili građevina, na kojima se izvodi građenje ili radovi potrebni za primjenu odgovarajuće tehnologije građenja i zaštitu.

Što je projekt

Zakon razlikuje više vrsta projekta, i to: glavni projekt, izvedbeni projekt, projekt uklanjanja građevine i tipski projekt.

Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje građevine i dokazuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu te drugih propisanih i određenih zahtjeva i uvjeta, a može sadržavati, ovisno o vrsti građevine, arhitektonski projekt, građevinski projekt, elektrotehnički projekt i strojarski projekt.

Izvedbenim projektom razrađuje se tehničko rješenje dano glavnim projektom.

Projektom uklanjanja građevine se tehnički razrađuju rješenja odnosno postupak i način uklanjanja građevine i stvari koje se u njoj nalaze.

Tipski projekt izrađuje se za predgotovljene dijelove građevine za koje je dokazano da se izvode prema zakonskim odredbama, i za koje to nije potrebno dokazivati u glavnom projektu.

Što je rok za ispunjenje izvođačeve obveze

Ako rok u kojem izvođač mora izgraditi građevinu ili izvesti druge građevinske radove nije ugovorom određen, izvođač je dužan djelo izvršiti za vrijeme koje je „razumno potrebno za takve poslove“. Koje je to vrijeme u konkretnom slučaju ovisit će, prije svega od količine radova i složenosti poslova koji čine izvođačevu obvezu.

Što je cijena

Cijena radova može odrediti na dva načina:

– po jedinici mjere ugovorenih radova (jedinična cijena) i

– u ukupnom iznosu za cijelu građevinu (ukupno ugovorena cijena).

Cijena se može ugovoriti i kombinirano ili na neki drugi dopušteni način.

Tko su sudionici ugovora o građenju i gradnje

Za ugovore o građenju karakteristično je da njihovo sklapanje ne znači samo uspostavu obveznopravnog odnosa između naručitelja i izvođača, već u vezi s njima nastaju i drugi pravni odnosi. U njih, osim naručitelja i izvođača, mogu biti uključeni i drugi subjekti – podizvođači, projektanti, nadzorni organi i drugi.

Pitanja iz prakse

Može li izvođač tražiti povećanje cijene?

Izvođač koji je svoju obvezu ispunio u predviđenom roku može zahtijevati povećanje cijene radova ako su se u vremenu između sklapanja ugovora i njegova ispunjenja, a bez njegova utjecaja, povećale cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena radova, tako da bi ta cijena trebala biti veća za više od dva postotka.

Izvođač će imati, pozivom na ovu odredbu, pravo zahtijevati povećanje cijene pod navedenim uvjetima, samo ako ugovorom glede izmjene cijene nije predviđeno što drugo.

Stranke uvijek mogu kao mehanizam zaštite ugovoriti indeksnu klauzulu i kliznu skalu.

Indeksna klauzula je ugovorna odredba kojom se iznos novčane obveze u domaćem novcu veže za promjene cijena dobara, robe i usluga izraženih indeksom cijena utvrđenim od ovlaštene osobe.

Klizna skala je ugovorna odredba kojom se osigurava da cijena u konačnici ovisi o cijeni materijala, rada i drugih čimbenika koji utječu na visinu troškova proizvodnje, u određeno vrijeme na određenom tržištu.

Može li se ugovoriti nepromjenjivost cijene?

Ako je ugovoreno da se cijena radova neće mijenjati u slučaju da se nakon sklapanja ugovora povećaju cijene elemenata na temelju kojih je ona određena, usprkos takvoj ugovornoj odredbi izvođač može zahtijevati izmjenu cijene radova ako su se cijene elemenata, a bez njegova utjecaja, povećale u tolikoj mjeri da bi cijena radova trebala biti veća za više od deset postotaka. U tom slučaju izvođač može zahtijevati samo iznos razlike u cijeni koja prelazi deset postotaka, osim ako je do povećanja cijene elemenata došlo poslije njegova dolaska u zakašnjenje.

Kada nije potrebna naručiteljeva suglasnost za izvođenje nepredviđenih radova?

Bilo kakva naručiteljeva suglasnost, pa ni u usmenom obliku, izvođaču nije potrebna za izvođenje nepredviđenih radova, ako zbog njihove hitnosti nije mogao pribaviti tu suglasnost.

Hitni nepredviđeni radovi za koje izvođač ne treba naručiteljevu suglasnost su radovi koje je nužno izvesti:

1. radi osiguranja stabilnosti građevine, sprječavanja opasnosti za život i zdravlje ljudi, okoliš, prirodu, druge građevine i stvari ili stabilnost tla na okolnom zemljištu a izazvana je izvanrednim i neočekivanim događajima.

2. radi sprječavanja nastanka štete uslijed tih događaja

3. po naredbi mjerodavnog tijela javne vlasti.

Što znači odredba „ključ u ruke“?

Ako ugovor o građenju sadrži odredbu „ključ u ruke“ ili neku drugu sličnu odredbu, izvođač se samostalno obvezuje izvesti sve radove potrebne za izgradnju i uporabu građevine.

Ugovorena cijena obuhvaća i vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu, pod pretpostavkom da nije došlo do izmjene opsega ugovorenih radova na temelju sporazuma ugovornih strana ili iz razloga za koje odgovara naručitelj.

Autor: Petar Petrić, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o.