Iako ih mnogi poistovjećuju i miješaju termine najma i zakupa, radi se o dva sadržajno potpuno različita ugovora.

ZAKUP POSLOVNOG PROSTORA

Zakup poslovnog prostora zasniva se ugovorom o zakupu kojim se zakupodavac obvezuje predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku jer je u protivnom ništetan.

Pod pojmom poslovnog prostora smatra se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto.

Sadržaj Ugovora o zakupu poslovnog prostora

Bitne odredbe su:

1. ime i prezime ili naziv, adresa prebivališta ili sjedišta te OIB

2. podaci za identifikaciju poslovnog prostora (zk. čestica i zk. uložak, površina, etaža, pozicija na etaži, tlocrtni opis kao i drugi potrebni podaci

3. djelatnost koja će se obavljati u poslovnom prostoru,

4. odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostora

5. rok predaje poslovnog prostora zakupniku,

6. vrijeme na koje je sklopljen ugovor,

7. iznos mjesečne zakupnine,

8. pretpostavke i način izmjene zakupnine,

9. mjesto i vrijeme sklapanja ugovora

Prava i obveze ugovornih strana

Zakupodavac je dužan:

• predati zakupniku poslovni prostor u ugovorenom roku
• predati zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenim ugovorom
• u primjerenom roku izvršiti popravke na poslovnom prostoru koji su potrebni radi održavanja poslovnog prostora u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati.

Zakupodavac ima pravo:

• za vrijeme trajanja zakupa izvršiti radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja

Zakupnik je dužan:

• plaćati zakupodavcu utvrđeni iznos zakupnine u ugovorenom roku
• plaćati naknadu za korištenje zajedničkih uređaja i obavljanje zajedničkih usluga u zgradi u kojoj se nalazi poslovni prostor
• plaćati troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora, ako nije drugačije ugovoreno
• o svom trošku izvršiti popravke oštećenja poslovnog prostora koji je sam proizveo ili su proizvele osobe koje se koriste poslovnim prostorom zakupnika
• bez odgađanja pisanim putem obavijestiti zakupodavaca ako nastane potreba da se na poslovnom prostoru izvrši, radi njegovog održavanja u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati, popravci koji padaju na teret zakupodavaca i odrediti mu za to primjeren rok
• predati poslovni prostor zakupodavcu nakon prestanka zakupa, u stanju u kojem ga je primio, ako nije drugačije ugovoreno.

Zakupnik nema pravo:

• bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnog prostora
• dati poslovni prostor ili dio poslovnog prostora u podzakupu, osim ako nije drugačije ugovoreno.

Zakupnik ima pravo:

• nakon prestanka zakupa, odnijeti uređaje koje je ugradio u poslovni prostor, ako se time ne oštećuje poslovni prostor i ako mu to ulaganje zakupodavac nije priznao kroz smanjenje visine zakupnine.

Vrijeme na koje se sklapa Ugovor o zakupu

Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vrijeme.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, ali se ne može otkazati prije isteka jedne godine od dana sklapanja, ako nije drugačije ugovoreno.

Otkaz zakupa

Otkazni rok iznosi 30 dana i može se dati prvog ili petnaestog dana u mjesecu

Ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme otkazuje se pisanim otkazom koji se dostavlja preporučenom poštom, a ako je ugovor solemniziran kod javnog bilježnika, otkazom putem javnog bilježnika.

Otkaz bez obzira na trajanje ugovora

Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, samo u slučajevima:

• ako zakupodavac i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje
• ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca
• ako zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji koristi zakupnik
• ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojem ga je dužan predati, odnosno održavati
• ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje ugovorne ili zakonske obveze obveze

NAJAM STANA

Ugovor o najmu stana definira odnose između najmodavca i najmoprimca u vezi s korištenjem određene nekretnine odnosno stana, u zamjenu za plaćanje najamnine.

Sadržaj ugovora o najmu stana

Ugovor o najmu mora sadržavati

• identifikaciju ugovornih strana,
• detaljan opis stana koji se iznajmljuje,
• visinu najamnine i način plaćanja,
• trajanje najma
• odredbe o održavanju stana, korištenju zajedničkih prostorija i uređaja u zgradi, te način predaje stana najmoprimcu.

Prava i obveze ugovornih strana

Najmodavac je dužan:

• predati nekretninu najmoprimcu u dogovoreno vrijeme i u stanju koje omogućava ugovoreno korištenje,
• održavati nekretninu u stanju pogodnom za korištenje tijekom trajanja najma, što uključuje popravke i održavanje zajedničkih dijelova nekretnine te osiguravanje osnovnih uvjeta za stanovanje ili poslovanje.
• osigurati najmoprimcu pravo na mirno uživanje nekretnine
• ako je pri sklapanju ugovora uplaćen depozit, vratiti uplaćeni depozit najmoprimcu po završetku najma, ukoliko najmoprimac ispuni sve svoje obveze iz ugovora

Najmoprimac je dužan:

• plaćati najamninu u ugovorenim iznosima i rokovima.
• koristiti nekretninu pažljivo i u skladu s ugovornim odredbama. To uključuje brigu o nekretnini i izbjegavanje ponašanja koje bi moglo prouzročiti štetu.
• održavati čistoću unajmljene nekretnine te obavljanje manjih popravaka i održavanja, kao što su zamjena žarulja, popravak slavina i slični poslovi.
• pravovremeno obavijestiti najmodavca o svim kvarovima ili oštećenjima na nekretnini kako bi se mogli pravovremeno otkloniti.2
• pridržavati se kućnog reda.
• po isteku ugovora, vratiti nekretninu najmodavcu u dogovorenom stanju, uzimajući u obzir normalno trošenje.

Vrijeme na koje se sklapa ugovor o najmu

Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vrijeme.

Ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, ili na drugi način prestanka ugovora.

Načini prestanka najma

Najmodavac ima pravo otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne pridržavaju Zakona i uvjeta ugovora o najmu, a osobito u sljedećim slučajevima:

• ako najmoprimac ne plati najamninu i druge troškove povezane sa stanovanjem u ugovorenom roku
• ako najmoprimac daje stan ili njegov dio u podnajam bez prethodnog odobrenja najmodavca
• ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju mirno korištenje stana ili poslovnog prostora drugim stanarima ili korisnicima zgrade.
• ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu, a to traje duže od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučajevima kada je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju najmoprimac mora uzdržavati prema Zakonu, ili osobi koja pruža nužnu njegu i pomoć
• ako se stan ne koristi za stanovanje, već za druge namjene

Ugovor o najmu može prestati po isteku ugovorenog roka, kada je najmoprimac obvezan vratiti nekretninu najmodavcu u stanju u kojem je bila na početku najma, uzimajući u obzir normalno trošenje.

Ugovor može prestati i raskidom koji može biti sporazuman ili jednostran.

Autor: Petar Petrić, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o.