Poduzetnici i investitori znaju da su neriješeni imovinsko-pravni odnosi temeljna prepreka provedbi projekata i realizaciji investicija. Imovinski odnosi među suvlasnicima često mogu prerasti u imovinske sporove koji mogu biti stresni i dugi, pa je često bolje da suvlasnici iskoriste mogućnost razvrgnuća suvlasništva i to sporazumno odnosno putem suda.

SUVLASNIŠTVO I RAZVRGNUĆE SUVLASNIČKE ZAJEDNICE

Što je suvlasništvo

Kada više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju su suvlasnički dijelovi

Dakle, svakom suvlasniku pripada njegov suvlasnički dio. Svaki je suvlasnik potpuni vlasnik onog idealnog dijela stvari koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu. Tako suvlasnik ima punu pravnu vlast glede svog idealnog dijela stvari ako je može izvršavati s obzirom na narav idealnoga dijela. Ako time ne dira u tuđa prava, suvlasnik samostalno raspolaže svojim idealnim dijelom stvari, može ga samostalno otuđiti, ubirati njegove plodove, samostalno snosi sve troškove i terete svog dijela, a može ga i napustiti. U tom raspolaganju nije mu potreban pristanak ostalih suvlasnika, No, kako je riječ o suvlasništvu, ni jedan od suvlasnika nema cijelo pravo vlasništva stvari, već samo svoj suvlasnički dio.

Razvrgnuće suvlasničke zajednice

Svaki suvlasnik, bez obzira na veličinu suvlasničkog dijela, u granicama mogućeg i dopuštenog ima pravo na razvrgnuće suvlasništva.

Suvlasnik razvrgnuće može zahtijevati u bilo koje doba, osim kada bi to bilo na štetu ostalih suvlasnika.

Suvlasnik može pravo na razvrgnuće ostvariti:

• sporazumom (ugovorom o razvrgnuću) sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasničku zajednicu (dobrovoljno razvrgnuće) ili
• putem suda, kada između suvlasnika nema suglasnosti glede načina razvrgnuća (sudsko razvrgnuće).

Dobrovoljno razvrgnuće

Kod dobrovoljnog razvrgnuća suvlasnici mogu sporazumno odrediti svaki način razvrgnuća osim onog koji nije faktično moguć ili koji zakonom nije dopušten.

Pretpostavke za dobrovoljno razvrgnuće su da je ugovor zaključen između svih suvlasnika u pisanom obliku te da su potpisi suvlasnika ovjereni. Jednoglasnost suvlasnika mora postojati i u pogledu odluke da se dioba provede i u pogledu predmeta i načina diobe.

Suvlasničku zajednicu na nekretninama, suvlasnici mogu dobrovoljno razvrgnuti:
a) geometrijskom diobom kojoj je u osnovi povlačenje geometrijskih crta dijeleći    nekretninu na dvije ili više samostalne cjeline,
b) civilnim razvrgnućem,
c) razdiobom po ekvivalentu
d) razvrgnućem isplatom
e) razvrgnućem uspostavom etažnoga vlasništva u kojem slučaju suvlasnici nekretnine suglasno odlučuju da će svoja suvlasnička prava ograničiti uspostavom etažnog vlasništva bez obzira na to kolika je korisna površina (površina prostorije umanjena za širinu zidova) onoga što će biti predmet svakog od novoosnovanih, takozvanih, etaža.

Sudsko razvrgnuće

Kada ne postoji mogućnost sporazumnog uređenja imovinskih odnosa, oni se mogu urediti sudskom odlukom. Postupak se pokreće prijedlogom za razvrgnuće suvlasničke zajednice.

Sud o razvrgnuću odlučuje u izvanparničnom postupku i prvenstveno je vezan strogim zakonskim odredbama, a podredno sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, te pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju zakona ili pravnog posla.

Ako sud nije vezan za način razvrgnuća, pokretnine će podijeliti fizički, a nekretnine geometrijski.

Geometrijska dioba koju provodi sud temelji se na građevinskom elaboratu, te je moguća samo ako su novonastale jedinice predmetne nekretnine funkcionalne kao zasebne cjeline.

Ako fizička dioba za pokretnine i geometrijska dioba za nekretnine nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost imovine, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili ako takva prodaja nije prikladna, civilno razvrgnuće se odvija na drugi prikladan način te da se dobiveni iznos podijeli sukladno suvlasničkim dijelovima.

Sudsko razvrgnuće može se odrediti i provesti i isplatom ako mu isto pripada na temelju zakona ili pravnog posla, ili pak ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito opravdan razlog, pa će u tom slučaju sud odrediti da stvar pripadne u cijelosti njemu, dok će tom suvlasniku odrediti rok u kojem mora isplatiti ostale suvlasnike.

Razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva

Ako suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima se da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća, pa se na odgovarajući način i na nju primjenjuju pravila o razvrgnuću.

Međutim, dvojbena je mogućnost uspostave kada takve suglasnosti nema, tj. može li se sudskom odlukom nadomjestiti suglasnost stranaka (suvlasnika) za uspostavu etažnog vlasništva? U odgovoru na ovo pitanje različit je pristup kako u sudskoj praksi tako i u pravnoj doktrini.

Prilikom uspostave etažnog vlasništva sudskim razvrgnućem, potrebno je da određeni stan ili prostorija bude samostalna uporabna cjelina što se utvrđuje potvrdom nadležnog tijela ili uporabnom i građevinskom dozvolom te da suvlasnički dio na kojem se želi uspostaviti etažno vlasništvo bude odgovarajući što se utvrđuje pravomoćnom sudskom odlukom.

Koji su učinci razvrgnuća

Razvrgnućem suvlasništva suvlasnik prestaje biti suvlasnikom određene stvari, a umjesto toga stječe u svoje vlasništvo određenu stvar ili novac. Nakon razvrgnuća svi suvlasnici koji su sudjelovali u razvrgnuću solidarno odgovaraju za materijalne i pravne nedostatke onoga što je svaki od njih stekao, odnosno trebao steći.

Dobrovoljna ili sudska dioba?

Uspoređujući mogućnosti dobrovoljne diobe s jedne strane i sudske diobe s druge strane, možemo reći da dobrovoljno razvrgnuće uživa veliku slobodu stranaka u svim aspektima uz jedini uvjet da je ograničeno nemogućim i nedopuštenim radnjama, te je upravo zbog toga suvlasnicima vrlo često prvi izbor kada dođe do potrebe razvrgnuća.

U idućem broju časopisa Poduzetnik biti će odgovoreno na još neka pitanja uređenja imovinsko-pravnih odnosa na nekretninama za potrebe realizacije poduzetničkih projekata i investicija.

Autor: Petar Petrić, odvjetnik, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o