SMANJENJE RIZIKA KOD INVESTIRANJA U NEKRETNINU

Poduzetnici i investitori znaju da je provjera imovinsko-pravnih odnosa vezanih za nekretninu koja je predmet investicije, temeljni uvjet provedbe projekta i realizacije investicije.

Pri ulaganju u komercijalne nekretnine kao što su poslovne zgrade, skladišta, zemljišta, gradilišta, ugostiteljski objekti, hoteli, stanovi za najam, poslovni prostori za zakup, potrebne su provjere imovinsko-pravnog statusa nekretnine koja se kupuje.

Da bi se povećala sigurnost ulaganja u nekretnine odnosno smanjili rizici ulaganja potrebno je voditi računa o povećanju pravne sigurnosti ulaganja, odnosno učiniti sve što je potrebno da bi kupnja nekretnine bila obavljena na pravno ispravan i siguran način.

Koju dokumentaciju treba provjeriti

Pri kupnji nekretnine nužno je provjeriti cjelokupnu vlasničku i drugu imovinsko-pravnu dokumentaciju.

Provjera vlasništva prodavatelja izuzetno je bitna za sigurnost posla. Posebno je potrebno obratiti pozornost na sve upise, zabilježbe, predbilježbe, koje se odnose na različita prava i obveze vlasnika ili trećih osoba, a koja mogu utjecati na prava i obveze kupca kao investitora.

Provjeru treba izvršiti u zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog suda na čijem se području nekretnina nalazi, kao i u nadležnom uredu za katastar.

Za provjeru vlasničke dokumentacije samo informativno može poslužiti pristup odgovarajućim web stranicama budući da takvi podaci ne moraju odgovarati stvarnom stanju u trenutku provjere.

Provjera zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja i dozvola

Jedna od bitnih provjera je usporedba zemlljišnoknjižnog i katastarskog stanja. Ti bi podaci trebali biti istovjetni odnosno usklađeni.

Slijedeća od najosnovnijih provjera trebala bi biti provjera postojanja svih potrebnih dozvola. Svaka nekretnina, osim ako se radi o neizgrađenom zemljištu, mora imati propisane dozvole koje se treba zatražiti od prodavatelja nekretnine, odnosno zatražiti u zemljišno-knjižnom odjelu ili u nadležnim uredima koji su ih izdali.

Provjera etažiranosti nekretnine

Također bi trebalo provjeriti da li je nekretnina etažirana. Ako kupac kupuje npr. poslovni prostor ili investira u stanove, u neetažiranoj zgradi, kupit će stvarno samo idealni dio zgrade, bez obzira što je u ugovoru ugovoreno, dakle, kupac nije pravno siguran što točno kupuje. Ako se radi o etažiranoj nekretnini upisanoj u zemljišne knjige, kupac zna točno što kupuje i pravna sigurnost takve investicije je visoka.

Provjera stanja i planova infrastrukture

Jedna od bitnih stvari kod investiranja u nekretnine je prethodna provjera stanja i planova razvitka infrastrukture na području na koje se nekretnina nalazi. Pri tome značajnu ulogu ima udaljenost od poslovnih zona, industrijskih pogona, eventualnih zagađivača, parkova, trgovačkih centara, rekreacijskih zona.

Kada su potrebne usluge posrednika u prometu nekretnina – agencije

O ponudi nekretnina i cijenama investitori se mogu informirati kod posrednika u prometu nekretnina. Posrednik se ugovorom o posredovanju obvezuje da će nastojati dovesti u vezu prodavatelja i kupca nekretnine radi sklapanja pravnog posla a osoba koja angažira posrednika ili obje strane obvezuju se isplatiti posredničku naknadu ako posao bude sklopljen.

Kada su potrebne usluge odvjetnika kao stručne osobe za sastavljanje ugovora

Ugovor o kupoprodaji nekretnine i svaki drugi ugovor vezan za investiciju u nekretnine morala bi sastaviti stručna i za to ovlaštena osoba, u pravilu je to odvjetnik. Takvo postupanje pruža sigurnost ugovornim stranama za urednost posla i odgovornost za učinjeno.

Stručnost u sastavljanju ugovora je nužna da bi pravni posao bio valjano zaključen, i da bi mogao poslužiti kao temelj za stjecanje vlasništva.

Ugovor mora biti zaključen u pisanom obliku, i sačinjen u obliku tabularne isprave, što je uvjet da sud dopusti upis u zemljišne knjige.

Kada je potreban javni bilježnik

Javnobilježnička ovjera potpisa prodavatelja na kupoprodajnom ugovoru je nužna a kod nekih ugovora kojima se raspolaže nekretninama nužna je ovjera potpisa oba potpisnika a nekad i posebna forma javnobilježničkog akta.

Zapisnik o primopredaji nekretnine

Prilikom predaje nekretnine u posjed kupcu, važno je voditi poseban zapisnik o primopredaji nekretnine u kojem će, među ostalim biti utvrđeno stanje nekretnine, stanje režijskih troškova i drugih obveza, te kojim se utvrđuje važna činjenica da je nekretnina    predana u posjed kupca.

Upis u zemljišne knjige

Za kupca je izuzetno važno odmah nakon stjecanja nekretnine predati uredan i potpun prijedlog za upis vlasništva u zemljišno-knjižni odjel nadležnog suda. Upis u zemljišne knjige bitan je uvjet stjecanja prava vlasništva na nekretninama na temelju pravnog posla. Ako nisu ispunjenje sve pretpostavke za uknjižbu, vlasništvo će se predbilježiti ako su ispunjene pretpostavke za predbilježbu.

U novije vrijeme postoji mogućnost podnošenja prijedloga za upis vlasništva elektroničkim putem odmah nakon sastavljanja javnobilježničkog akta, solemnizacije ili ovjere potpisa na ispravi, koja je temelj za upis u zemljišnu knjigu.

Osiguranje nekretnine

Nakon ulaganja izvršenog kupnjom nekretnine, zaštita vrijednosti kupljene nekretnine te zaštita od propasti nekretnine može se ostvariti sklapanjem ugovora o osiguranju, odnosno policom osiguranja nekog osiguravajućeg društva. Time je investitor zaštićen od svih rizika koji su ugovoreni ugovorom o osiguranju, a najčešće je to osiguranje od požara, oluje, eksplozije, krađe, a moguće je osigurati nekretninu i od potresa, poplave, izlijevanja vode iz cijevi i dr.

Čuvajte se skrivenih troškova

Pri investiranju u komercijalne nekretnine, potreban je oprez u procjeni isplativosti takvog ulaganja koja ovisi o poslovnom okruženju i uvjetima na tržištu.

Tako kod investiranja u nekretnine za najam treba uzeti u obzir i troškove vezane za namjeravano korištenje nekretnine kao što su troškovi preuređenja, troškovi promjene najmoprimca odnosno zakupnika i drugi troškovi.

Ne tako davno, osobito na hrvatskom tržištu smatralo se da je ulaganje u nekretnine povezano sa stalnim povećanjem njihove vrijednosti, da se takvim ulaganjem ne mogu izgubiti uložena sredstva. Međutim, iskustvo na razvijenijim tržištima nekretnina pokazuje da se vrijednost nekretnine može smanjiti i ispod razine hipotekarnog kredita kojim su pribavljena investicijska sredstva za njezinu kupnju.

Unatoč tome, može se reći da ulaganje u nekretnine osobito one komercijalne, predstavlja stabilno ulaganje, osobito imajući na umu povećane aktualne rizike drugih oblika poduzetničkog ulaganja.

Autor: Petar Petrić, odvjetnik, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o.