Pitanja koja mogu zanimati poduzetnike – suvlasnike poslovnih i stambenih zgrada i upravitelje

  1. POSTUPAK RADI NAPLATE ZAJEDNIČKE PRIČUVE

      Kako se pokreće

Postupak započinje kao ovršni postupak u kojem je javni bilježnik temeljem ovršnog prijedloga ovrhovoditelja donio rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave.

               Rješenjem o ovrsi se nalaže ovršeniku isplatiti ovrhovoditeljima određeni iznos s

            kamatom. Ako protiv rješenja ovršenik izjavi prigovor,

            sud rješenjem stavlja izvan snage navedeno rješenje o ovrsi u dijelu kojim je određena

            ovrha i ukida sve provedene radnje te rješava da će se postupak nastaviti kao u povodu

            prigovora protiv platnog naloga. U daljnjem parničnom postupku sud odlučuje o tome

            da li platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika, ostaje u cijelosti ili

            djelomično na snazi odnosno da li se ukida u cijelosti ili djelomično.

     Tko može pokrenuti postupak

           Aktivno legitimirani za pokretanje postupaka su suvlasnici nekretnine

     Da li upravitelj može biti u ulozi tužitelja

Vrhovni sud Republike Hrvatske i Ustavni sud RH smatraju da je upravitelj zgrade ovlašten samostalno pokretati sudske postupke radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju, pozivajući se pritom na članak 378. st. 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

     Kada se može provesti ovrha na nekretnini dužnika radi naplate zajedničke

     pričuve

Sud će odbiti prijedlog za ovrhu na nekretnini, ako glavnica tražbine radi čijeg se namirenja ovrha traži ne prelazi iznos od 40.000,00 kn.

Sud može odbiti prijedlog za ovrhu na nekretnini i ako glavnica tražbine radi čijeg se namirenja ovrha traži prelazi iznos od 40.000,00 kn, ako ocijeni da bi prodaja nekretnine narušila pravičnu ravnotežu između interesa ovršenika i interesa ovrhovoditelja.

  • ODLUKE KOJE DONOSE SUVLASNICI

O čemu suvlasnici donose odluke

Suvlasnici zajedno odlučuju o svemu što se tiče nekretnine u suvlasništvu (upravljanje nekretninom), daju prijedloge te pristaju ili uskraćuju pristanak za poduzimanje određenog posla koji se tiče nekretnine

            Suvlasnici odlučuju:

  • o poslovima koji se tiču redovitog upravljanja
  • o poslovima koji premašuju okvir redovitog upravljanja – izvanredni poslovi te poduzimanju poboljšica zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine

Kojom većinom se donose odluke

O poslovima redovitog upravljanja suvlasnici odlučuju (običnom) većinom glasova.

            O izvanrednim poslovima, suvlasnici odlučuju pristankom svih suvlasnika.

Za poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

Pristanak svih suvlasnika nije potreban za poboljšice koje neće ići na štetu nadglasanih suvlasnika a plaćanje iz pričuve neće ugroziti redovito održavanje, te nije potreban za poboljšice kojima se osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti – rampa, dizalo i sl.

      Poslovi redovitog upravljanja

  • redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine,
  • stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
  • uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
  • primjereno osiguranje nekretnine
  • imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja
  • određivanje i promjene kućnog reda
  • iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela,
  • iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima

      Izvanredni poslovi

  • promjena namjene stvari
    • veći popravci
    • dogradnja
    • nadogradnja
    • preuređenje
    • otuđenje cijele stvari
    • davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine
    • osnivanje hipoteke na cijeloj stvari odnosno davanje pokretne stvari u zalog,
    • osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari

      Poboljšice zajedničkih dijelova  i uređaja nekretnine

  • poduzimanje poboljšice su ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala kao npr ugradnja dizala ili centralnog grijanja

      Što poduzeti ako nema potrebne većine/suglasnosti suvlasnika

               Ako nema potrebne većine za poduzimanje posla redovite uprave koji je nužan

               za održavanje stvari, svaki suvlasnik može podnijeti zahtjev sudu da u

               izvanparničnom postupku odluči umjesto suvlasnika.

               Ako nema suglasnosti svih suvlasnika za poduzimanje izvanrednih

               poslova, onaj suvlasnik koji je predložio posao koji je predvidivo koristan za sve,

               može zahtjevati razvrgnuće suvlasništva

  • ISKLJUČENJE SUVLASNIKA IZ SUVLASNIČKE ZAJEDNICE

Svaki od suvlasnika dužan je prilikom izvršavanja svoga prava postupati obzirno prema ostalima. U protivnom, većina ili manjina ostalih suvlasnika može ishoditi njegovo isključenje iz suvlasničke zajednice.

       Isključenje na zahtjev većine

        Isključenje na zahtjev većine provodi se ako suvlasnik:

• ne udovoljava dužnostima koje proistječu iz zajednice, osobito ako ne plati dužne    iznose ni do završetka rasprave koja prethodi presudi prvostupanjskog suda

• dijelove nekretnine koji su u njegovom vlasništvu kao posebni dijelovi ili dijelove koje koriste i drugi suvlasnici koristi na način koji ide znatno na štetu drugih suvlasnika

• svojim bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem zajedničko stanovanje ostalim suvlasnicima učini tegobnim ili počini kazneno djelo protiv imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti bilo kojeg od suvlasnika ili druge osobe koja stanuje u kući, a nije riječ o djelima tako malog značaja da bi ih trebalo zanemariti.

Postupak isključenja na zahtjev većine

Suvlasnici koji su odlučili da će zahtijevati isključenje određenog suvlasnika, tužbom će zahtijevati da sud utvrdi postojanje razloga za isključenje i odluči da je tuženik dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed ili će se na zahtjev tužitelja, tuženikov suvlasnički dio prodati na javnoj dražbi.

    Isključenje na zahtjev manjine

    Isključenje na zahtjev manjine provodi se ako je suvlasnik:

bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem povrijedio drugog suvlasnika koji ga nije ničim izazvao, učinio mu tegobnim zajedničko stanovanje ili je počinio kažnjivo djelo protiv njegove imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti, ili nekog od njegovih ukućana, a nije riječ o djelima tako malog značaja da bi trebalo zanemariti.

Autor: Petar Petrić, odvjetnik, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o. info@petric-kajic.hr www.petric-kajic.hr